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신생아특례대출 이란 신생아 출산가구의 경제적 도움을 위해 신생아를 출산한 가정은 특례로 주택구입할 수 있도록 자금 대출을 해줍니다. 대환대출도 가능하므로 1주택자를 소유한 가구도 출산한 경우에 활용할 수 있습니다. 대출 기간과 필요조건, 필요서류등을 알아보도록 하겠습니다.
1.신생아특례대출 조건
신생아 특례대출 경우 대출 접수일을 기준으로 2년이내 출산가정이어야 합니다. 단 출생은 2023년 1월1일이후 태어난 신생아에 한하며 무주택 세대주 및 1주택자까지 가능합니다. 부부합산 소득은 연1.3억원 이하, 순자산은 4.69억원이하여야 합니다.
대출금리는 1.6~3.3%이고 소득분위, 기간에 따라 달라집니다. 또한 주택구입자금 용도의 경우 3년이내 중도상환시 경과일수별로 1.2% 한도내에 수수료가 부과되는데 대출계약자체를 철회했다면 수수료를 면제받을 수 있습니다.
철회는 14일이내가능하며 철회권 효력이 발생후 되돌리는것은 불가하므로 신중하게 판단하여야 합니다. 추가로 한 아이에 대한 중복대출은 안되므로 동일한 아이에 대해 아버지나 어머니중 한번만 신생아특례대출이 실행가능하다는 점을 알고있어야 합니다.
[생애최초 특례 구입자금 보증(HF)안내]
생애최초 주택구입자에 대한 주택담보대출시 LTV 70% 초과분에 대해 주택담보대출비율(LTV)까지 대출을 받을 수 있는 한국주택금융공사 보증 상품으로 소액 임차보증금 공제로 기존 디딤돌 대출만으로 대출 금액이 부족한 경우 HF(생애최초 특례 구입자금 보증)를 활용하여 추가 대출 가능합니다.
대상주택은 주거전용면적이 85제곱미터 이하(수도권 제외한 도시지역이 아닌 읍또는 면지역은 100제곱미터 이하)로 담보주택의 평가액이 6억원 이하인 주택으로 임대차가 없고 당해대출 실행일까지 임차인 퇴거조건으로 보증신청 가능합니다.
다만 주택유형과 신용도에 따라 연 0.05%~0.2% 범위의 보증료를 적용하고 다른 보증보험 가입은 불가합니다.
2.대출dsr(대출한도)
신생아특례대출 경우 최대 5억원이내로 LTV 70%, 생애최초 구입자는 LTV80%, DTI 60%이내입니다. 이는 5억원 이내의 집에 최대 70%까지 대출이 가능하고(생애최초 구입자는 80%까지) 내 소득분위 대비하여 대출한도는 60%까지 가능하다는 소리입니다.
*LTV(담보인정비율): 주택가격에 대한 대출비율로 예를들어 아파트가 5억짜리이고 담보인정비율이 70%일때 은행으로부터 3억5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 정확한 산정방식은 이렇다. 담보인정비율=(주택담보대출 보증금+ 선순위채권 보증금+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보가치x100. 여기서 담보가치는 국체청 기준시가 또는 한국감정원등 전문감정기관의 감정평가액을 말한다.
*DTI(총부채 상환비율): 주택담보대출 하는사람의 원리금상환능력을 감안해서 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입되 규제비율로 LTV의 후속조치이다. 이는 소득수준과 관계없이 주택가격에 비례해서 주택담보한도가 결정되는 LTV의 문제점을 보완하고자 도입한것이다. 정확한 산정방식은 DTI= (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간 이자상환액)/ 연소득x100 으로 정하고 있다.
3.대출기간
신생아특례대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년(거치 1년 또는 비거치) 입니다. 5년간 대출기간의 금리로 적용하며 5년뒤 금리를 가산하여 적용합니다. 특히 2024,2025년에 신생아를 출산한 가구는 취득세를 감면해줍니다.
[신생아특례대출 주택매매 부부소득에 따른 이율정리]
[신생아특례대출 전세 조건]
가구당 3억원 이내, 80%까지 대출, 대출금리1.1~1.3%, 4년간 적용하며 연소득 7500만원 이하 0.4%가산, 7500만원 이상 시중은행금리를 적용하며 우대금리 1%입니다.
[특례금리 적용 종류후 적용금리]
대출당시 산정된 부부합산 연소득 수준에 따라 아래의 금리를 적용합니다.
-부부합산 8.5천만원 이하인경우: 기존 특례금리+0.55% 금리가산(신혼부부 전용 구입자금 대출금리 수준으로 가산)
-부부합산 8.5천만원 초과인경우: 주택담보대출 신규 취급액기준의 금리와 시중은행 분활상환방식 대출 최저금리중 가장 작은값을 적용합니다.
| 접수시기 | 특례금리 적용 종료시 금리 |
| 24년 6월 | 3.75% |
| 24년 5월 | 3.71% |
| 24년 4월 | 3.94% |
| 24년 3월 | 3.88% |
| 24년 2월 | 4.10% |
| 24년 1월 | 4.48% |
4. 1주택자 세부기준
신생아특례대출 실행에 있어 1주택자의 경우 아래의 조건이 필요합니다.
1) 대출신청시기에는 제한없음
2) 기존 주택담보대출 용도 구입자금 용도여야 가능(구입자금 용도는 수탁은행의 대출심사과정에서 확인 가능)
3) 추가제출서류: 기존 주택담보대출 관련 금융거래확인서(부채증명원), 대출 목적물 등기사항 전부증명서
4) 기존 주택담보대출 잔액 범위내에서 대출 신청가능(다만, 소유권 이전등기접수일로부터 3개월이내 대출을 신청하는 경우 신생아 특례 디딤돌 한도내에서 신규대출로 취급, 3개월 후 신청한다면 거절될수있음)
5) 기존 주택담보대출의 채무자와 신생아 특례 디딤돌대출의 채무자는 동일이어야하지만 배우자의 경우는 동일인으로 간주
6) 신생아 디딤돌 대출 대환의 경우, 채무자가 변경될시 소득공제가 불가할 수 있으니 상세사항은 국세청 및 수탁은행에 문의해야함
7) 이외의 사항은 일반대출과 동일합니다(일반대출 동의사항)
8) 업무취급은행: 우리, 신한, KB국민, NH농협, KEB하나은행
5.대출 신청방법
신생아특례대출 신청방법은 온라인과 오프라인방법이 있습니다. 대환대출의 경우는 사전 온라인 신청시 오프라인신청만 가능합니다.
*온라인신청: 기금e든든 홈페이지에서 신청가능(가능 은행: 우리, 국민, 신한, 농협, 하나은행)하며 대환대출의 경우 기금e든든 홈페이지를 통해 비대면 신청후 오프라인에서 가능합니다.
*방문신청: 기금 수탁은행인 우리, 신한, 국민, 농협, 하나은행에서 가능합니다. 이용 가능지점은 은행 상황에 따라 다를 수 있습니다.
-현재(2024.6.18기준)는 수요자가 많아 구입자금대출은 대출신청일로부터 최소 50일이후 전월세 자금대출은 대출신청일로부터 최소 30일이후에 대출희망일이 신청가능하며 잔금일이 임박했을 경우에만 한하여 은행 심사를 거쳐 대출 희망일 전 실행가능하도록 하고 있습니다.
6.필요대출 서류
1) 본인확인: 주민등록증, 운전면허증, 여권중 택1
2)대상자 확인: 주민등록 등본
-합가기간 확인 등 필요시 주민등록초본
-단독세대주 또는 배우자 분리세대: 가족관계증명원
-배우자 외국인, 재외국민 또는 외국국적동포: 외국인 등록증 또는 국내거소신고사실증명
-결혼예정자: 예식장계약서 또는 청첩장
-신생아 출산/ 입양여부확인: 출산한 자녀의 경우 출생증명서(병원발급), 입양한 자녀의 경우 입양관계증명서 또는 친양자-입양관계 증명서
-1주택자 대환시 기존 주택담보대출 구입자금 용도 확인: 등기사항전부증명서, 금융거래확인서(부채증명원)
3)재직 및 사업영위 확인: 건강보험자격득실 확인서
-근로소득 필요시 사업자등록증이 첨부된 재직증명서
-사업소득은 사업자등록증
위 2가지 방법으로 확인 안될시 경력증명서, 위촉증명서, 고용계약서등 이와 유사한 형태의 계약서등
4)소득확인: 소득구분별 아래의 서류
-근로소득: 세무서(홈택스)발급 소득금액증명원 또는 ISA가입용 소득확인증명서, 연말정산용 원천징수영수증(원천징수부 등 포함), 급여내역이 포함된 증명서(재직회사가 확인날인한 급여명세표, 임금대장, 갑근세 원천징수 확인서, 일용근로소득지급명세서) 중 택1
-사업소득: 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원 또는 ISA가입용 소득확인증명서, 사업소득 원천징수영수증(연말정산용), 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부 계산서 중 택1
-연금소득: 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관 증명서(연금수령액이 표기되지 않을 경우 연금수령 통장)
-기타소득: 세무서(홈텍스)발급 소득금액증명원
-무소득: 신고사실없음 사실증명원
-소득 추정 시: 최근 2개년도 건강보험/국민연금 납부확인서
5)주택관련: 토지/건물 등기사항전부증명서, 매매계약서(또는 분양계약서), 인감증명서
-용도 확인 필요시: 건축물관리대장
-경매(공매)에 의한 주택취득시: 경락허가서(매각결정통지서)
-소유권 이전 후 대출 취급시: 등기권리증
-임대차 있는 경우: 임대차계약서
6)기타 심사 시 필요한 서류 추가 징수 가능
7.대출 원금상환 유예제도
대출후 원금상환을 최대2년동안 유예할 수 있습니다. 다만 이자는 납입해야합니다. 지원대상은 아래와 같습니다.
1) 본인 또는 배우자의 실직(휴직포함)또는 폐업(퇴직포함)
2) 육아휴직자
3) 부부합산 소득이 20% 감소한 경우
4) 본인 또는 가족의 질병, 상해등으로 의료비 지출 규모가 부부합산 소득의 10% 초과하는경우
5) 재난적의료비 지원에 관한 볍률에 따라 재난적의료비 지급 결정 통보서를 받은경우
6) 가족이 사망한 경우
7) 본인 또는 가족이 장애인이 된 경우
8) 본인 또는 가족 거주주택에 재난피해를 입은경우
9) 본인이 이혼한 경우
10) 본인 또는 배우자가 출산한경우
11) 본인 또는 배우자가 재직중이거나 실직한 직장 소재지 또는 거주지가 고용노동부 고시에 따른 "고용위기지역" 또는 산업통상자원부 고시에 따른 "산업위기대응특별지역"에 위치하고 있으며 위의 (1~10조건중) 모든 상황에 해당되는경우
12) 5~10의 조건 경우에는 신청일로부터 최근 1년이내 해당사유가 발생해야 가능
13) 11번의 조건의 경우는 대출실행 후 6개월 경과 시점 신청가능
14) 대출 실행 후 1년 경과된 계좌의 경우 중 1주택 처분 조건부 대출로서 기존주택 미처분 계좌 이거나 개인회생 절차 및 파산, 면책 신청자의 계좌이거나 연체 이외의 사유로 기한의 이익이 상실된 경우 지원을 제외합니다.
[신청시기]
연체 전부터 연체3개월 미만까지 신청가능(연체는 대출취급후 1년이 경과한 시점부터 가산)
현재 원금을 상환 유예중이며 원금상환 유예요건을 계속 충족하는 경우 유예기간 종료일 1개월전 마지막 영업일까지 신청가능
[유예방식]
대출기간 중 최대 3회 유예가능(회차별 유예기간은 최대 1년)
원금상환 신청 후 미납원리금, 지연배상금 및 기타비용등 연체금 전액이 일시상환 된 날부터 원금상환유예를 개시
유예기간 중 이자는 정상납입
대출만기는 약정서상 만기를 유지하고 유예된 원금은 잔여기간중 안분하여 상환스케쥴상 금액을 조정
[필요서류]
1) 공통: 신분증 사본, 주민등록등본, 가족관계증명서(필요시)
2) 실직(휴직)증명: 건강보험자격득실 확인서(사본), 수급자격 인정명세서(고용센터 발급)중 택1, 재직회사날인 휴직증명서 등 증빙서류
3) 폐업(휴업)증명: 폐업(또는 휴업)사실증명원
4) 가족사망: 사망확인(진단서) 또는 기본증명서
5) 장애인: 장애인등록증(사본) 또는 장애인증명서
6) 자연재해: 피해사실확인서
7) 본인이혼: 혼인관계증명서(상세)
8) 병원, 약국등에 지출한 의료비: 진료비(약제비) 납입확인서 또는 계산서, 영수증
9) 장기요양급여비용 본인일부부담금: 장기요양급여비용명세서 또는 장기요양급여비납부확인서
10) 의료용구 구입.임차비용: 의료비영수증(의사 처방전과 판매자가 발행하고 의료기기명이 기재된것)
11) 안경,콘텍트렌즈 구입비용: 영수증(사용자의 성명 및 시력교정용임을 안경사가 확인한것)
12) 보청기, 장애인보장구 구입비: 영수증(사용자의 성명을 판매자가 확인한 것)
13) 난임시술비: 난임시술 의료비 지출 영수증
[육아휴직자]
1) 지원대상: 본인 또는 배우자가 육아휴직한 경우, 대출 실후 1년이상 경과된 계좌여야 하며 1주택 처분조건부 대출로 기존주택 미처분 계좌이거나 개인회생 절차 및 파산, 면책 신청자의 계좌는 지원 제외됩니다.
2) 신청시기: 연체 전부터 연체 3개월 미만까지 신청 가능(연체는 대출 취급후 1년이 경과한 시점부터 가산)
3) 유예방식: 대출기간중 2회, 최대 2년동안(1년단위 운영)원금 상환 유예
4) 원금상환 신청 후 미납원리금, 지연배상금 및 기타비용등 연체금 전액이 일시상환 된 날부터 원금상환유예를 개시,유예기간 중 이자는 정상납입,대출만기는 약정서상 만기를 유지하고 유예된 원금은 잔여기간중 안분하여 상환스케쥴상 금액을 조정
5) 필요서류: 건강보험자격득실 확인서(사본), 수급자격 인정명세서(고용센터 발급) 중 택일, 재직회사 날인 육아휴직증명서
8.대출 실거주
신생아특례대출은 실행일로부터 1개월 이내 해당하는 집으로 전입신고와 동시에 1년이상 거주하여야 대출실행이 가능합니다. 만약 전입 및 실거주 의무요건을 충족하지 못한경우 대출금을 상환해야합니다.
이는 부동산 투기를 막고 실수요자를 가리기 위해서이기도 합니다. 예외적으로 기존 임차인이 늦게 나가거나 수리등의 특별사유가 있으면 사유서 제출후 2개월 전입 연장이 가능하고 매매 계약 체결후 치료, 근무지이전등 불가항력적인 사유로 실거주가 안될경우 실거주 적용 유예를 받을 수 있습니다.
또한 신생아특례대출을 입양아대상으로 했을경우 1년이상 입양자녀를 양육하고 있어야 하며 그전에 파양했다면 대출금을 모두 상환해야합니다.
9.대출 은행
신생아특례대출 가능은행은 기금 수탁은행인 우리, 신한, 국민, 농협, 하나은행에서 가능합니다.
10.대출후기
실제로 필자의 경우 디딤돌대출을 이용하여 1주택자인데, 2024년 둘째를 출산했습니다. 따라서 대환대출의 용도로 신생아특례대출 상담을 받았었는데요, 디딤돌대출의경우 한아이 출산당 0.1%씩 이자율을 차감해주어 둘째아이까지 출산한지금 0.2%가 하락하여 2.35%의 이율을 내고있습니다.
하지만 상담을 받아본 결과 신생아특례대출이 디딤돌대출보다 이율이 높아 대환대출을 하지 않기로 했습니다. 그당시 이율은 둘째아 출산혜택까지 받았을때 최소 2.85%정도 이자율이었습니다. 지금은 현시점과 달라졌을 수도 있으니 참고만 하세요.
따라서 생애최초 디딤돌대출이 신생아특례대출보다는 더 이율이 낮았고 또한 신생아특례대출의 경우 일정시기가 지나면 다시 금리가 가산되어 그것도 좋지않은 조건으로 판단되었습니다. 따라서 디딤돌대출이 되는경우라면 디딤돌대출을 먼저 받는것을 추천드립니다.
11.참고하면 좋을글